При заключении договора купли-продажи земельного надела существует скрытый, но влекущий большие последствия риск. Мы узнали, на что необходимо обратить внимание, в случае если рядом с получаемым участком расположен страшный либо водный объект.

В большинстве случаев, получая земельный надел, будущий хозяин при проведении его комплексной оценки в рамках Due diligence проверяет следующие документы продавца:

• документы, подтверждающие права на отчуждаемый участок;
• корпоративные документы (устав, документы, подтверждающие одобрение сделки по отчуждению имущества и пр.);
• согласие супруга – , если продавцом является гражданин.

Запрашиваемые у правообладателя сведения, подтверждающие его права на земельный надел, в большинстве случаев, требуют представления следующих документов:

• правоустанавливающие документы на земельный надел;
• документы о его оплате, документы, подтверждающие права на участок (свидетельство о госрегистрации права собственности и/либо выписку из Госреестра прав);
• документы об обременениях участка.

Наряду с этим под последними обе стороны сделки, в большинстве случаев, знают контракты аренды, ипотеки и т.п., и документы, свидетельствующие о наличии либо отсутствии на земельном наделе зданий, строений, сооружений. Другими словами проверяется все, что связано конкретно с самим получаемым участком. А на то, что рядом с ним, около него, в большинстве случаев, внимания никто не обращает. Но объекты, расположенные на участках, смежных с получаемым, могут значительно ограничить его применение после приобретения.


К примеру, клиент собирается приобрести земельный надел чтобы выстроить на нем многоквартирный жилой дом. А по соседству, допустим, находится завод, относящийся в соответствии с САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 к IV классу опасности.


Для аналогичных страшных объектов в соответствии с требованиями, указанными в СанПиН, в целях обеспечения безопасности населения около объектов и производств, являющихся источниками действия на среду обитания и здоровье человека, устанавливаются санитарно-защитные территории (потом – СЗЗ), другими словами особые территории с особенным режимом применения, которые по своему назначению являются защитным барьером, снабжающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме (п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).


Кроме общих ограничений и требований для хозяйственной деятельности в СЗЗ, САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 устанавливает и твёрдые запреты при применении участков в таких территориях.Так, согласно САНПИН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитных территориях не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома (п. 5.1). К примеру, для объектов IV класса опасности величина СЗЗ образовывает 100 метров.


В следствии, при приобретении земельного надела, находящегося по соседству от завода с установленной санитарно-защитной территорией, его применение может оказаться неосуществимой его применение в соответствии с планируемыми целями может оказаться неосуществимым. Причина несложна - СЗЗ может частично либо полностью "перекрывать" площадь участка.


В период с 01.01.2007 до 21.10.2011 о наличии СЗЗ возможно было определить заблаговременно, потому, что в ФЗ от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в редакции, действовавшей с 01.01.2007 по 21.10.2011) была норма, предусматривающая, что предоставление земельных участков для постройки допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого применения земельных участков санитарным правилам (пункт 3 статьи 12). Аналогичные ограничения в применении приобритаемого участка могут быть связаны с наличием расположенных по соседству, к примеру, источников питьевого водоснабжения населения.


В соответствии с Водным кодексом РФ в территориях санитарной охраны источников питьевого водоснабжения деятельность и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются либо ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в правовом поле о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.


О наличии территорий санитарной охраны возможно определить из градостроительной документации территории, на которой расположен участок, и из кадастровых паспортов смежных участков. Но в кадастровом паспорте будет указано лишь на факт наличия ограничений (обременений), прямого указания на то, что это территория санитарной охраны, не будет. Следует подчернуть, что иными ограничениями могут быть территории минимально допустимых расстояний от объектов газоснабжения, водоохранные территории и т.д.


Так, при приобретении участка клиенту не лишним будет проверить сведения о соседних земельных наделах на предмет наличия на них объектов, требующих установления особых территорий. В случае если проверить информацию о наличии СЗЗ возможно по Реестру санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию на сайте Федслужбы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, то для проверки наличия территории санитарной охраны потребуется более детальный анализ информации и документов.